การปลูกสร้างบ้านรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น เจ้าของบ้านที่สร้างรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นจะได้รับความคุ้มครองหรือไม่

มาตรา 1312 เป็นเรื่องการสร้างบ้านหรือโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต กฎหมายให้สิทธิแก่คนที่ปลูกรุกล้ำเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม

สิ่งอื่น ๆ ที่ไม่ใช่โรงเรือน ไม่ได้รับความคุ้มครอง เช่น ถังส้วมไม่ใช่โรงเรือนและอยู่นอกโรงเรือนไม่เป็นส่วนหนึ่งของโรงเรือนไม่ได้รับความคุ้มครองตาม มาตรา 1312 ท่อน้ำทิ้งและเครื่องปรับอากาศไม่อยู่ใน มาตรา 1312

แต่!! ชายคา ครัว กันสาด โครงหลังคาบ้าน เป็นส่วนหนึ่งของอาคารโรงเรือนจึงได้รับความคุ้มครองตามมาตราที่ 1312

          บุคคลที่จะได้รับความคุ้มครองตามบทกฎหมายดังกล่าวจะต้องเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น และส่วนที่รุกล้ำนั้นจะต้องเป็นส่วนน้อย ส่วนที่อยู่ในที่ดินที่ตนมีสิทธิสร้างต้องเป็นส่วนใหญ่ มิฉะนั้นจะเรียกว่าสร้างโรงเรือนรุกล้ำไม่ได้

          แต่หากปลูกบ้านหรือโรงเรือนเข้าไปรุกล้ำ ประมาณครึ่งหนึ่งของบ้านและโรงเรือน แสดงว่าไม่ใช่เจ้าของบ้านหรือโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของบุคคลอื่นตามกฎหมาย จึงไม่มีสิทธิได้รับความคุ้มครองตาม มาตรา 1312

          คำพิพากษาฎีกาที่ 3680/2528

          โจทก์ฟ้องว่าโจทก์ได้สร้างโรงเรือนของบุคคลอื่นโดยสุจริตลงบนที่ดินของนายจ่าง ขำศรี โดยสิทธิการเช่าจากนายจ้าง ขำศรี แต่บางส่วนของโรงเรือนนี้ เนื้อที่ประมาณ 12 ตารางวาประมาณครึ่งหนึ่งของโรงเรือนได้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจําเลยผู้มีหน้าที่ปกครองดูแลที่ราชพัสดุ โจทก์ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 ขอให้ศาลพิพากษาบังคับให้จําเลยไปจดทะเบียนสิทธิการเช่าหรือภารจำยอมในส่วนที่โจทก์ปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจําเลยมีกำหนด 30 ปี

          ในวันนัดชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยชี้ขาดได้แล้ว ให้งดการชี้สองสถานและงดสืบพยานเห็นว่าโจทก์มีอำนาจฟ้อง ผู้ร้องสอดจึงไม่มีสิทธิจะร้องสอดเข้ามาในคดีที่จะบังคับเอาตามคําร้องสอดได้ พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์ และยกคําร้องของผู้ร้องสอด ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์อ้างว่า โจทก์ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 ซึ่งบัญญัติว่า “บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของบุคคลอื่นโดยสุจริตไซร้ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม”

          เห็นว่าบุคคลที่จะได้รับความคุ้มครองตามบทกฎหมายดังกล่าวจะต้องเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นและส่วนที่รุกล้ำนั้นจะต้องเป็นส่วนน้อยส่วนที่อยู่ในที่ดินที่ตนมีสิทธิสร้างต้องเป็นส่วนใหญ่ มิฉะนั้นจะเรียกว่าสร้างโรงเรือนรุกล้ำไม่ได้ ซึ่งตามคําฟ้องโจทก์อ้างว่าโจทก์ปลูกสร้างโรงเรือนของผู้อื่นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจําเลยที่ 1 และบรรยายฟ้องต่อไปว่า โรงเรือนส่วนที่รุกล้ำนั้นเนื้อที่ประมาณ 12 ตารางวา ประมาณครึ่งหนึ่งของโรงเรือนแสดงว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำ ทั้งส่วนที่รุกล้ำนั้นมิใช่เป็นส่วนฟ้องอันจะเรียกว่ารุกล้ำตามมาตรา 1312 ดังวินิจฉัยแล้ว ดังนั้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312

          มาตรา 1312  บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้

          ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้

ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 , 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer