เจ้าของรวมคนหนึ่งทำสัญญาขายที่ดินกรรมสิทธิ์รวมให้แก่ผู้อื่น โดยเจ้าของรวมคนอื่นไม่ได้ให้ความยินยอม จะมีผลผูกพันเจ้าของรวมมคนอื่นหรือไม่

“กรรมสิทธิ์รวม” หมายถึง ทรัพย์สินที่มีบุคคลหลายคนเป็นเจ้าของรวมกัน

          กรรมสิทธิ์รวม เมื่อยังไม่ได้แบ่งกฎหมายให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากัน และเจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตน หรือจำนองก็ได้ แต่จะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันได้ ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน

          คำถาม : เจ้าของรวมคนหนึ่งทำสัญญาขายที่ดินกรรมสิทธิ์รวมให้แก่ผู้อื่น โดยเจ้าของรวมคนอื่นไม่ได้ให้ความยินยอม จะมีผลผูกพันเจ้าของรวมมคนอื่นหรือไม่

          คำตอบ : การที่เจ้าของรวมได้ทำสัญญาขายที่ดินให้แก่ผู้อื่น โดยเจ้าของรวมคนอื่นไม่ทราบเรื่องและไม่ได้ให้ความยินยอม แม้ผู้อื่นจะทำสัญญาซื้อขายโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน สัญญาดังกล่าวก็ไม่มีผลผูกพันกรรมสิทธิ์ในส่วนของเจ้าของรวมคนอื่น แต่ยังคงมีผลผูกพันกรรมสิทธิ์ในส่วนของเจ้าของรวมที่ทำสัญญาซื้อขาย เจ้าของรวมคนอื่นจึงฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างเจ้าของรวมที่ทำสัญญาซื้อขาย กับผู้อื่น ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ของเจ้าของรวมคนอื่นได้

          สรุป สามารถฟ้องเพิกถอน ในส่วนที่เกี่ยวของกับกรรมสิทธิ์ของตนได้

          คำพิพากษาฎีกาที่ 12734/2556

ที่ดินโฉนดเลขที่ 12266 ตำบลกลางแอน อำเภอปราสาท. จังหวัดสุรินทร์. เป็นสินสมรสของโจทก์และ บ. เมื่อโจทก์. กับ บ. จดทะเบียนหย่าขาดจากกันโดยชอบด้วยกฎหมายแล้วต้องแบ่งสินสมรสให้โจทก์และ บ. ได้ส่วนเท่ากันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1533

แต่เมื่อยังไม่ได้แบ่งจึงต้องบังคับตามบทบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์รวม. โดยให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมท่านมีส่วนเท่ากัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1357

เมื่อจำเลยมิได้นำสืบให้เห็นเป็นอย่างอื่นจึงต้องถือว่าโจทก์กับ บ. เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมมีส่วนแบ่งเท่ากัน ซึ่งเจ้าของรวมคนหนึ่งๆ จะจำหน่ายตัวทรัพย์สินนั้นจะต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1361 วรรค 2

การที่ บ. ซึ่งเป็นเจ้าของรวมได้ทำสัญญาขายที่ดินให้แก่จำเลยโดยโจทก์ไม่ทราบเรื่องและไม่ได้ให้ความยินยอม แม้จำเลยจะทำสัญญาซื้อขายดังกล่าวกลับ บ. โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนสัญญาดังกล่าวก็ไม่มีผลผูกพันกรรมสิทธิ์ในส่วนของโจทก์ตามบทบัญญัติดังกล่าว. แต่ยังคงมีผลผูกพันกรรมสิทธิ์ในส่วนของ. บ. ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1361 วรรค 1 โจทก์จึงฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่าง บ. กับจำเลยในส่วนที่เกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ของโจทก์ได้

มาตรา 1361 เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตน หรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันก็ได้

แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน

ถ้าเจ้าของรวมคนใดจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันทรัพย์สินโดยมิได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน แต่ภายหลังเจ้าของรวมคนนั้นได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่ผู้เดียวไซร้ ท่านว่านิติกรรมนั้นเป็นอันสมบูรณ์