ทำสัญญาจ้างก่อสร้าง วางมัดจำแล้ว ผู้รับจ้างไม่เริ่มก่อสร้าง ผู้ว่าจ้างบอกเลิกสัญญาและขอเงินมัดจำคืนได้!!

เวลาที่ท่านเป็นผู้จองซื้ออาคารพาณิชย์ อาจจะมีการทำเป็นสัญญาจะซื้อจะขายและผ่อนชำระไปเป็นงวดๆ ก่อนที่อาคารจะสร้างแล้วเสร็จ เพราะไม่สามารถที่จะกู้กับธนาคารได้ตั้งแต่ยังไม่ได้สร้าง และมีข้อดี คือ ราคาที่ถูกกว่าแบบที่สร้างเสร็จแล้ว หรืออาจจะเป็นเพราะทำเลที่ตั้งที่หากท่านไม่จองซื้อตอนนี้ คนอื่นมาเห็นคงจองตัดหน้าท่านไปก่อนแน่นอน แต่ก็มีปัญหาว่าอาคารพาณิชย์ที่มีราคาค่อนข้างสูง หากท่านตกลงทำสัญญาพร้อมจ่ายเงินไปบางส่วนด้วยแล้ว ทางเจ้าโครงการหรือผู้รับเหมาจะสร้างเสร็จทันกำหนดเวลาหรือไม่ เนื่องจากท่านเป็นคนจ่ายเงิน เงินงวดแรกก็จ่ายไปแล้วเมื่อไหร่จะเริ่มสร้างสักที ใจก็เริ่มไม่ดีเริ่มคิดแล้วว่าอาคารพาณิชย์ทำเลทองตรงนี้จะได้หรือไม่ได้ พอเดือนต่อมาจะให้จ่ายงวดที่ 2 ก็ยังไม่เริ่ม เอาแล้วไง คิดในใจโดนโกงแน่นอน ถ้าเป็นแบบนี้ก็ไม่ต้องจ่ายแล้ว ยกเลิก!! แต่เงินที่ท่านได้จ่ายไปแล้วล่ะ ต้องทำยังไงครับคุณทนาย

คำถาม : ทำสัญญาจะซื้อขายอาคารพาณิชย์ โดยผู้ซื้อชำระเงินในวันจองและในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่ผู้ขายไปแล้ว ตกลงชำระเงินดาวน์ 12 งวด แต่เมื่อถึงกำหนดชำระเงินดาวน์งวดแรก ผู้ซื้อไม่ชำระเพราะผู้ขายยังไม่เริ่มลงมือก่อสร้างอาคารพาณิชย์และไปร้องเรียนต่อคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค และใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ผู้ขายจะริบมัดจำได้หรือไม่?

คำตอบ : ไม่มีสิทธิ์ริบมัดจำ และต้องเงินพร้อมดอกเบี้ย

คำพิพากษาฎีกาที่ 797/2556

ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่าจำเลยทำโครงการก่อสร้าง อาคารพาณิชย์ 6 ชั้น เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2548 โจทก์ทำนิติกรรมจองซื้ออาคารพาณิชย์โครงการดังกล่าว เนื้อที่ 17 ตารางวา 1 คูหา จากจำเลยในราคา 16,000,000 บาท ชำระเงินในวันจอง 300,000 บาท ต่อมาวันที่ 15 พฤษภาคม 2548 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยและชำระเงินอีก 500,000 บาท รวมเป็นเงิน 800,000 บาท ตกลงชำระเงินดาวน์ 12 งวด งวดละ 334,000 บาท งวดแรกกชำระ วันที่ 15 กันยายน 2548 งวดสุดท้าย วันที่ 15 สิงหาคม 2549 รวมเป็นเงิน 4,008,000 บาท ส่วนที่เหลือ 11,192,000 บาท จะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์

แม้สัญญาจะซื้อจะขาย มิได้กำหนดเวลาการเริ่มลงมือก่อสร้างและกำหนดเวลาก่อสร้างอาคารพาณิชย์ให้แล้วเสร็จไว้ แต่เป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องรีบลงมือก่อสร้างและกำหนดเวลาก่อสร้างที่แล้วเสร็จไว้ เพื่อความเป็นธรรมแก่ประชาชนในฐานะผู้บริโภค

เมื่อสัญญาไม่ได้กำหนดเวลาไว้แต่เป็นที่เห็นได้ว่า จำเลยก็มีหน้าที่ต้องรีบลงมือก่อสร้าง และก่อสร้างให้แล้วเสร็จในเวลาอันสมควรอันเป็นไป ตามหลักความสุจริตตาม ป.พ.พ. มาตรา 368 หาใช่การจะเริ่มลงมือก่อสร้างและกำหนดเวลาแล้วเสร็จนั้นขึ้นอยู่กับความพอใจของจำเลยแต่ฝ่ายเดียว เพราะจำเลยเป็นผู้รับประโยชน์จากเงินที่โจทก์ชำระไปแล้ว จึงมีหน้าที่ต้องรีบก่อสร้างโดยพลันตาม ป.พ.พ. มาตรา 203

เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติชำระหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 ดังนั้น การที่โจทก์ชำระเงิน 800,000 บาท แก่จำเลยในการทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ย่อมมีความคาดหวังจะได้เห็นจำเลยปฏิบัติชำระหนี้ตอบแทน คือ การเริ่มลงมือก่อสร้าง แต่เมื่อจะครบกำหนดเวลาชำระเงินดาวน์งวดแรกได้ความว่า

จำเลยยังไม่ได้เริ่มลงมือก่อสร้างอาคารพาณิชย์ทำให้โจทก์เกิดความไม่มั่นใจในโครงการของจำเลย เพราะเงินค่างวดที่จะจ่ายแต่ละงวดเป็นจำนวนมากถึงงวดละ 334,000 บาท โจทก์จึงไม่ยอมจ่ายเงินค่างวดและไปร้องเรียนต่อคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค จำเลยเองก็ไม่ได้แสดงความสุจริตโดยการแจ้งข้อมูลเกี่ยวกับโครงการให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือหรือทวงถามให้โจทก์ชำระเงินค่างวดอีก

จึงถือได้ว่าการชำระหนี้ของโจทก์มิได้กระทำลงเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 205 ดังนั้น การที่โจทก์ไม่ได้ชำระเงินค่างวดแก่จำเลยจะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาและก่อให้เกิดสิทธิแก่จำเลยในการริบมัดจำไม่ได้ เมื่อจำเลยไม่ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ และโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาจึงมีผลให้สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม

จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยไปแล้วพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่เวลาที่ได้รับเงินไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391

มาตรา 203 ถ้าเวลาอันจะพึงชำระหนี้นั้นมิได้กำหนดลงไว้ หรือจะอนุมานจากพฤติการณ์ทั้งปวงก็ไม่ได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าหนี้ย่อมจะเรียกให้ชำระหนี้ได้โดยพลัน และฝ่ายลูกหนี้ก็ย่อมจะชำระหนี้ของตนได้โดยพลันดุจกัน

ถ้าได้กำหนดเวลาไว้ แต่หากกรณีเป็นที่สงสัย ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าหนี้จะเรียกให้ชำระหนี้ก่อนถึงเวลานั้นหาได้ไม่ แต่ฝ่ายลูกหนี้จะชำระหนี้ก่อนกำหนดนั้นก็ได้

มาตรา 205 ตราบใดการชำระหนี้นั้นยังมิได้กระทำลงเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบ ตราบนั้นลูกหนี้ยังหาได้ชื่อว่าผิดนัดไม่

มาตรา 368 สัญญานั้นท่านให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปรกติประเพณีด้วย

มาตรา 369 ในสัญญาต่างตอบแทนนั้น คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้ หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ก็ได้ แต่ความข้อนี้ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าหนี้ของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งยังไม่ถึงกำหนด

มาตรา 391 เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม แต่ทั้งนี้จะให้เป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของบุคคลภายนอกหาได้ไม่

ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนในกรณีดังกล่าวมาในวรรคต้นนั้น ท่านให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วย คิดตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้

ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น การที่จะชดใช้คืน ท่านให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้น ๆ หรือถ้าในสัญญามีกำหนดว่าให้ใช้เงินตอบแทน ก็ให้ใช้ตามนั้น

การใช้สิทธิเลิกสัญญานั้นหากระทบกระทั่งถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายไม่

ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 , 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer