สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ถ้าไม่ทำตามแบบของกฎหมายตกเป็นโมฆะ

หลายๆ ท่านอาจจะเข้าใจว่าการจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้น จะต้องทำในรูปแบบสัญญาเท่านั้น แต่ในทางกฎหมายทำได้หลายแบบและสามารถใช้บังคับกันได้จริง เสมือนกับทำสัญญาต่อกัน ดังนี้   

          ข้อแรกทำสัญญาจะซื้อจะขายต่อกัน มีใจความสำคัญว่าประสงค์จะทำการซื้อขายที่ดินหรือบ้าน หรือทั้งสองอย่างควบคู่กันไปด้วยนั้น จำต้องมีการลงลายมือชื่อผู้จะซื้อ และผู้ซื้อเป็นสำคัญ

          ข้อสอง คือการวางมัดจำโดยตกลงชำระเงินกันล่วงหน้าบางส่วนถ้าฝ่ายที่วางมัดจำเป็นฝ่ายผิดสัญญา อีกฝ่ายหนึ่งชอบที่จะริบเงินมัดจำนั้นไปได้ และสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันตามกฎหมายได้

          ข้อสามคือการชำระหนี้บางส่วน คือการตกลงซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างผู้จะขายอนุญาตให้ผู้จะซื้อเข้าไปทำการตกแต่งหรือปรับปรุงสิ่งปลูกสร้างก่อนที่จะถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ต่อกัน หากมีฝ่ายใดผิดสัญญาก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันตามกฎหมายได้

          ตัวอย่าง นายดำกับนายเขียวทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเป็นหนังสือ แม้จะมีการวางมัดจำด้วยก็ถือได้ว่าการวางมัดจำเป็นแต่เพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้น ส่วนข้อสัญญาอื่นๆ ก็ต้องถือตามที่ระบุอยู่ในสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น ไม่สามารถอ้างถึงมัดจำเพื่อมีข้อตกลงนอกเหนือจากนี้ไม่ได้ กรณีดังกล่าวแม้สัญญาจะซื้อจะขายไม่มีลายเซ็นพยานรับรอบก็ฟ้องร้องบังคับตามเงินมัดจำที่ได้จ่ายไปต่อศาลได้

          อ้างถึงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3088/2526          โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันเป็นหนังสือ แม้จะมีการวางมัดจำด้วยก็ถือได้ว่าการวางมัดจำเป็นแต่เพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้น หาใช่ทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำไม่ การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อตกลงเพิ่มเติมว่าจำเลยจะต้องรื้อบ้านหรือไถ่ถอนจำนองก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นข้อความที่เพิ่มเติมจากสัญญาต้องห้ามมิให้รับฟังและถือไม่ได้ว่ามีข้อตกลงดังกล่าว (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1545/2492)เมื่อระยะเวลาตามสัญญาได้ล่วงพ้นไปแล้ว จำเลยได้กำหนดระยะเวลาพอสมควรให้โจทก์ปฏิบัติการชำระหนี้ โดยจำเลยได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ในการโอนที่ดินให้โจทก์ในวันที่กำหนดตามหนังสือบอกกล่าว จึงเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องมารับโอนและชำระราคาในวันนัด การที่โจทก์ไม่มารับโอนและไม่ชำระราคาโดยไม่มีเหตุที่จะอ้างได้ตามกฎหมายจึงถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบมัดจำได้ แม้โจทก์จะกำหนดเวลาโอนขึ้นใหม่ในภายหลังก็ไม่มีผล

          อ้างถึงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456  “ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

          สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ”

ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 , 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer