ซื้อที่ดินพร้อมบ้าน แต่ตัวบ้านรุกล้ำที่ดินข้างเคียงอาจถูกฟ้องให้รื้อถอนได้

ตามเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นจริงในชีวิตประจำวันมากมาย  ที่บางท่านทำการซื้อที่ดินพร้อมบ้านโดยที่ไม่ได้ทำการรังวัดเขตที่ดินเพราะต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม จึงทำให้เกิดปัญหาตามมาของแนวเขตที่ดินที่ไม่ชัดเจน เพราะบางที่ดินนั้นไม่ได้มีรั้วรอบขอบชิดพอที่จะทำให้เข้าใจได้ว่าที่ดินดังกล่าวมีเขตถึงแค่ไหนเป็นเพียงที่ดินปล่อยโล่งติดกับที่ดินหลายแปลงอาจจะเกิดปัญหาทำให้ตัวบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของบุคคลอื่น

          ตัวอย่าง นายพิชัย ได้ทำการซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นตัวบ้าน และลักษณะของบ้านนั้นมีการต่อเติมออกไปหลายส่วน แต่ขณะที่ทำการซื้อขายที่ดินและบ้านดังกล่าว มิได้มีการตรวจสอบรังวัดเขตที่ดินให้แน่นอนเสียก่อนจึงถือว่าเจ้าของเดิมต่อเติมส่วนนั้นโดยสุจริตไม่ได้มีเจตนาที่จะรุกล้ำเข้าไป ปรากฏต่อมานายศรีเจ้าของที่ดินข้างเคียงซึ่งกลับมาจากต่างประเทศ ได้มาเช็คความรวบร้อยในทรัพย์สินของตนเองพบว่ามีบางส่วนต่อเติมเข้ามาใหม่จากตัวบ้านของนายพิชัย จึงได้ทำการแจ้งเจ้าพนักงานที่ดินมาทำการรังวัดแนวเขตที่ดินใหม่ ปรากฏว่าส่วนที่ต่อเติมจากตัวบ้านดังกล่าวรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของนายศรี จึงเป็นเหตุให้นายศรีฟ้องให้นายพิชัยทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของตนออกไป และเรียกค่าเสียหายจากเหตุดังกล่าว  

          ดังนั้นจึงเป็นการสำคัญที่หากมีการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งมิได้มีแนวรั้วหรือสิ่งที่บ่งบอกถึงเขตแดนที่ดินให้ชัดเจนอาจจะทำให้ท่านต้องเสียหายทั้งตัวเงินและเวลา หากท่านเจอเหตุการณ์แบบนี้ท่านต้องจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม

          อ้างถึงคำพิพากษาฎีกาที่ 3680/2528 บุคคลที่สร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริตที่จะได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 จะต้องเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นและส่วนที่รุกล้ำนั้นจะต้องเป็นส่วนน้อย ส่วนที่อยู่ในที่ดินที่ตนมีสิทธิสร้างต้องเป็นส่วนใหญ่ มิฉะนั้นจะเรียกว่าสร้างโรงเรือนรุกล้ำไม่ได้ ตามฟ้องอ้างว่าโจทก์ปลูกสร้างโรงเรือนของผู้อื่นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจำเลยที่ 1 และบรรยายฟ้องต่อไปว่าโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำนั้นเนื้อที่ประมาณ 12 ตารางวา ประมาณครึ่งหนึ่งของโรงเรือนแสดงว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำ ทั้งส่วนที่รุกล้ำนั้นมิใช่ส่วนน้อยอันจะเรียกว่ารุกล้ำตามมาตรา 1312 ดังนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312หรือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 14354/2557

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 14354/2557 จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของบ้านที่ปลูกสร้างบนที่ดินที่เช่าจาก ก. ทำสัญญาเช่ากันปีต่อปี ปี 2529 ก. ยกที่ดินให้โจทก์ผู้เป็นหลานและ อ. บุตรชาย ปี 2547 โจทก์แบ่งแยกโฉนดที่ดินส่วนที่ ก. ยกให้โจทก์รวมที่ดินปลูกอาคารด้านหลังบ้านของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ด้วยโจทก์จึงฟ้องขอให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 รื้อถอนส่วนอาคารที่รุกล้ำเข้ามาในเขตที่ดินของโจทก์ ปัญหาว่าโจทก์ต้องจดทะเบียนที่ดินพิพาทที่มีสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้ตกเป็นภาระจำยอมตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 ตามฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 และที่ 2 หรือไม่นั้น

บางส่วนของโรงเรือนที่ปลูกอยู่บนที่ดินพิพาทของโจทก์ปลูกสร้างขึ้นโดยอาศัยสิทธิการเช่าที่ดินส่วนพิพาทจาก ก. เป็นรายปี

จำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงเป็นเพียงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ปลูกสร้างไม่ใช่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 139, 146  จึงไม่มีสิทธิเรียกให้โจทก์จดทะเบียนภาระจำยอมตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312

มาตรา 1387 บัญญัติว่า “อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ภายในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น”

          แต่หากกรณีเป็นการก่อสร้างรุกล้ำเข้าไปโดยไม่สุจริตคือท่านทราบอยู่แล้วว่าที่ต่อเติมไปไม่ใช่ที่ดินของท่าน เจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำฟ้องหีรื้อถอนได้ โดยท่านต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและทำให้ที่ดินกลับเป็นดังเดิม

          อ้างถึงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312   “ บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดย สุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอน การจดทะเบียนเสียก็ได้
          ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ ออกค่าใช้จ่ายก็ได้ ”

ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 , 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer